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广西柳州国企因厂区地块值钱被逼破产

2019-10-29 07:23:20 来源:工人日报

  

  刘浪

  “类似于玩魔方:四个国有企业改制为一个集团,厂区四合一,也就腾出了房地产开发用地。”律师谭康平如此表达他对此种“国企改制”的观察

  “开发房地产,更多是富个人腰包;我们搞实业,又有望占据国际高端,是长期的,既富了个人,又富了柳州,富了国家,为什么要抽掉我们的跳板呢?”王志丰语含苦楚

  一家国企在改制的过程中,最被惦记的是那100多亩的地块,一家房地产公司最终拿下了这块地,并且巧妙地将它从国家划拨的工业用地改变为商业开发用地。

   1 一个电器厂的“地祸”

  133亩土地,本属国有企业柳州市电器厂厂区,土地性质是国家划拨工业土地。

  2000年12月,柳州市中级人民法院裁定宣告该厂破产,进入破产还债程序,广西柳州佳力电工有限责任公司(下称“佳力电工”)作为收购方出现。厂区地块成为政府对外招商项目,继而成为佳力电工资产重组方案一部分。但是,直到2000年12月宣告破产前,柳州市电器厂厂方领导对此情况“毫不知情”。

  柳州市电器厂原厂长谭任生认为,是对土地的需求,才有了政府“拉郎配”式的重组和破产,破产是为后面的拿地所作的铺垫。

  柳州电器厂原党委书记聂安云回忆,当时电器厂的产品有市场,银行贷款不到800万元,资产负债率60%,远低于75%警戒线,而佳力电工银行贷款近亿元,资产负债率逾90%。主管部门为此亲自督阵主持召开职代会,连开三次,前两次未通过,第三次提出“不换思想就换人”,非常艰难地通过了破产提议。

  “地祸啊!如果厂区地块的价值没有那么大,厂子不至于这样死法!”聂安云感叹。

  当年的重组由原柳州市机电局主导完成,该局原局长苏东兵不愿再对当年的重组之事作出解释,只是说“当时的说法很多,最后是做了很多工作,才让大家统一了思想认识”。

  一位当年直接参与重组过程的原机电局负责人透露,当时之所以让佳力电工为主导对电工行业进行资产重组,除了有电工行业自身发展需要的考量外,土地确实是其中的一个重要考虑因素:“原来三家企业,三块地,重组后,变成一家企业,计划通过整合,放在一个厂区,这样就能腾出大片土地――如果佳力电工不搬,当时‘新时代商业港’项目就没法动。”

  1999年末,柳州市政府决定在佳力电工原厂址建设市重点项目“新时代商业港”,要求其整体搬迁。作为国有资产重组联动配套,柳州市政府2000年11月批复同意《柳州市电工行业资产重组实施方案》(下称《重组方案》),同意佳力电工用土地出让资金收购柳州市电器厂(厂区133亩)和柳州整流器厂(厂区59.58亩),投资控股柳州市微电机总厂,成立佳力电工有限责任公司。佳力电工的三大产品中,将电机、发电设备部分搬往市微电机总厂,变压器部分搬往整流器厂。值得注意的是,后来成为诉讼标的和争议焦点的133亩柳州电器厂厂区,《重组方案》中并未标明其用途。

  “类似于玩魔方:四个国有企业改制为一个集团,厂区四合一,也就腾出了房地产开发用地。”佳力电工代理律师谭康平如此表达他对此种“国企改制”的观察。

   2 一份具私下交易色彩的出让土地协议

  2001年3月1日,柳州佳力电工、美国龙肯公司、广西协和房地产开发责任有限公司(下称“协和地产”)作为甲、乙、丙三方,联合签署《合作开发房地产协议书》(下称《协议书》),合作内容为联合开发佳力电工收购破产企业――柳州市电器厂占地约133亩的土地,开发项目为总建筑面积约12万平方米的商品房,总投资约1.6亿元人民币。

  彼时,柳州市政府将此项目定性为中外合资项目。根据协和地产提供的《关于原柳州市电器厂生产用地合作开发有关情况说明》,因外商不能独资在中国进行房地产开发,必须与国内开发商合资,龙肯公司选定协和地产为合作伙伴;后因柳州市电器厂破产,按照柳州市政府批复,由佳力电工继续执行该项目,柳州市有关领导也就此作了批示。

  按照《协议书》内容,由协和地产按23万元/亩向佳力电工出资,作为“支付取得开发地块使用权的补偿费”,合计人民币3059万元;佳力电工负责将地块由工业用地变为商业住宅用地,并负责将土地使用权证变更到协和地产名下;土地到手后,由协和地产“独自负责项目的整体开发、建设、销售及物业管理,盈亏自负,与甲方(佳力电工)无关”。美国龙肯公司负责项目开发总成本的50%,所付资金先入协和地产账户,再统一转给佳力电工。

  在谭康平看来,这是一份以获取133亩地块为目标、颇具私下交易色彩的协议文件,佳力电工实际上充当了中间人角色,《协议书》名为合作合同,实际上是土地转让合同,适用的是土地转让方面的法律、法规。谭的这一合同定性,得到了终审法院的采信。

   3 谋地者

  不过,强调外商的对外招商概念,与国内房地产开发项目对外商的限制政策产生冲突,《协议书》名为合作开发,但没有约定成立一个联营体,只是单一强调协和地产“接盘人”的独占地位,这种情况下,为确保合同有效,三方合同改为两方合同(外资方退出合同)。至此不难看出,此前《重组方案》中133亩厂区的用途不作说明,客观上给协和地产的用地规划留下了空间。

  利益获得者指向协和地产。而这个协和地产早就惦记上了柳州市电器厂的133亩土地。

  1999年,柳州市电器厂推出变现土地回笼资金的脱困方案。谭任生介绍,当时国内外多家房地产开发商“蜂拥而来”,协和地产正是其中一家,还有南宁市的某房地产商以及深圳某房地产商。协和地产是由当时的工商银行( 5.08,0.09,1.80%)柳州分行介绍来的,称“出价不低于他们”,前提是停止和其他房地产商的接触,展现诚信。

  当时,南宁市房地产商出价35万/亩、深圳某房地产商出价32万~33万/亩。谭任生接受记者采访时称,协和地产当时已就该厂厂区土地开发问题和他多次接触,原议定是,133亩地中出让60多亩回笼资金,每亩作价“不低于35万”,用以解决电器厂流动资金紧迫问题。然而,2000年1月协和地产拿出的开发规划图,却涵括了全厂区地块,每亩作价仅25万,面积和价钱都和预期相差太远,电器厂为此拒绝了协和地产的规划方案。

  谭任生称,工行是电器厂主要债权人,“我们得罪不起,就锁定了协和一家,结果他开出25万元/亩,我们已向职代会放出35万元/亩的说法,如此差距无法交待,只得拒绝。”

  聂安云回顾,2000年4月份,协和地产副总罗某到电器厂解释25万元/亩的开价理由,走时留下“最后通牒”:“你们要签约,就今天签;如果不签,下一次签就不劳你们贵手了。”聂安云说,当时现场目击证人包括书记、厂长等数名厂领导班子成员。

  沉寂半年后,果然有了结果。柳州市主管部门光临,“议题”赫然是动员电器厂提交破产申请,由佳力电工整体收购。

  谭任生对当地用地政策颇为熟悉,他的观点是:协和地产对133亩厂区之所以如此热衷,除了地块本身的级差价值外,尚有用国有企业改制政策低成本启动房地产的考量。谭任生介绍,按照柳州市有关政策,房地产开发用地改变属性增值部分,政府提取70%,如果是国企改制,这个比例可降到40%以至于零;同样,房地产开发需一次交够营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等税种,如果采用合作开发形式,只需预先缴纳契税,其他税种待完成售房形成效益后再作考虑,大有运作余地,这也是《协议书》撇开“老地主”柳州电器厂而横空出世的一个重要原因。




本文转载于 新浪网:http://news.sina.com.cn/c/2007-06-06/074513163213.shtml

(责任编辑:胡母腊芙)
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